Die Preise für den Neubau von Wohn-, Büro- und Betriebsgebäuden sind im Mai 2018 gegenüber Mai 2017 um 4,1% gestiegen. Im Straßenbau liegt der Anstieg sogar bei 5,6%. Bei Wohngebäuden ist das der höchste Preisanstieg seit November 2007, wie das Statistische Bundesamt mitteilt. Hinzu kommt eine Tariferhöhung im Bauhauptgewerbe. Das Schlichtungsergebnis sieht ab Mai 2018 ein Plus im Westen von 5,7% und im Osten von 6,6% vor. Für 2019 gibt es dort einen weiteren Schritt von 0,8%. Einige Baufirmen kündigen nun eine nachträgliche Preisanpassung in laufenden VOB-Verträgen an. Geht das?
Regelungen der VOB/B
Auch im Bauvertrag gilt zunächst einmal der Grundsatz „pacta sunt servanda“ – Verträge sind einzuhalten. Das bezieht sich auch und gerade auf den vereinbarten Werklohn. Nur wo im Vertrag eine spätere Preisanpassung ausdrücklich geregelt ist, sieht es anders aus. Bei Bauverträgen auf Basis der VOB/B gibt es im Wesentlichen drei Möglichkeiten der späteren Preisanpassung:
Anpassung nach § 2 Abs. 3 VOB/B
Bei Änderungen der im Vertrag angesetzten Mengen, kann nach § 2 Abs. 3 VOB/B ein neuer Preis verlangt werden. Voraussetzung ist jeweils eine Über- oder Unterschreitung des Mengenansatzes von über 10%. Es geht hier ausdrücklich „nur“ um eine mengenmäßige Veränderungen der Bauleistung, nicht etwa um eine Änderung der Preisgrundlagen. Insofern ist § 2 Abs. 3 VOB/B keine Anspruchsgrundlage wegen gestiegener Baupreise. Allerdings kann eine Preiserhöhung bei der Ermittlung des neuen Preises für die geänderten Mengen berücksichtigt werden. Dies geht aber nur über eine Fortschreibung der Urkalkulation.
Anpassung nach § 2 Abs. 5 VOB/B
Wenn der Auftraggeber eine Leistungsänderung nach § 1 Abs. 3 VOB/B anordnet, kann der Auftragnehmer eine entsprechende Preisanpassung nach § 2 Abs. 5 VOB/B verlangen. Auch hier wird jedoch das Preisniveau der Urkalkulation fortgeschrieben. Es ist nicht möglich, tatsächlich anfallende Ist-Kosten – zum Beispiel erhöhte Löhne – eins zu eins „weiterzureichen“.
Anpassung nach § 2 Abs. 6 VOB/B
Hier geht es um die Anordnung zusätzlicher Leistungen nach § 1 Abs. 4 S. 1 VOB/B. Die Rechtsfolge ist an § 2 Abs. 5 VOB/B angelehnt. Einziger Unterschied: Gibt es keinerlei Position, die aus der Urkalkulation fortgeschrieben werden kann, sind ausnahmsweise in engen Grenzen ortsübliche Preise anzusetzen. In diesen können sich Lohnsteigerungen eventuell deutlicher niederschlagen.
Weder aus § 2 Abs. 5 VOB/B noch aus § 2 Abs. 6 VOB/B folgt jedoch ein eigenständiger Anspruch auf Vergütungsanpassung wegen gestiegener Baukosten.
Störung der Geschäftsgrundlage?
Zu denken wäre noch daran, dass durch gestiegene Beschaffungskosten die Geschäftsgrundlage gestört wird. Die Folge wäre eine Anpassung des Vertrags nach § 313 Abs. 1 BGB. Nach herrschender Meinung führt jedoch ein Kostenanstieg allein nicht zu einem Anspruch nach § 313 BGB. Die Preisbildung – und damit auch die Entwicklung der zugrunde liegenden Umstände – fällt in den Risikobereich des Auftragnehmers (vgl. z.B. BGH, Urteil vom 19.12.1985 – VII ZR 188/84). Nur eine extreme und völlig unvorhersehbare Kostenerhöhung, die ein Festhalten an den Vertragspreisen schlichtweg unzumutbar macht, könnte zu einer Anpassung führen.
Da sich die Baupreise jedoch seit Jahren – mal mehr, mal weniger stark – erhöhen, fällt die derzeitige Entwicklung wohl nicht darunter. Daran ändert selbst das oft verwendete Wort „Baukostenexplosion“ nichts. Im Ergebnis wird es Auftragnehmern daher zumeist nicht gelingen, allein wegen gestiegener Kosten eine nachträgliche Preisanpassung im VOB-Vertrag durchzusetzen.